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Escritura de un terreno en Uruguay: pasos, gastos y quién paga qué
Quién hace la escritura y dónde se inscribe
La escritura la autoriza un escribano público y después se inscribe en la Sección Inmobiliaria del Registro de la Propiedad. La inscripción es lo que deja el dominio a nombre del comprador frente a terceros: sin ese paso, la compra existe entre las partes pero no queda publicada.
Qué papeles se piden antes de firmar
- Título del vendedor y certificado de dominio y gravámenes del Registro de la Propiedad.
- Certificado catastral y plano de fraccionamiento aprobado, con el padrón de la unidad.
- Estado de cuenta de contribución inmobiliaria y de los tributos que correspondan.
- En un loteo: plano aprobado, resolución municipal y habilitación de la unidad.
- Datos de las partes y, si hay financiación, el plan de pagos acordado.
Qué gastos paga el comprador
En la práctica uruguaya los gastos de escritura los paga el comprador, salvo que las partes pacten otra cosa. Se agrupan en tres bloques:
- Honorarios del escribano. Se calculan sobre el valor del acto según el arancel del Colegio de Escribanos y tienen mínimos. Por eso no existe un precio único: depende del monto de la operación.
- Tributos. El Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) y los tributos que correspondan a la operación. La escribana los liquida y los calcula sobre la base imponible.
- Certificados e inscripción. Certificados del Registro, Catastro y organismos, más la inscripción y la reserva de prioridad.
No inventamos números: el costo exacto de una escritura se cotiza con la escribana, con el valor y el padrón a la vista. Cualquier cifra genérica de internet sirve solo como referencia gruesa.
Cuándo se escritura en un barrio en desarrollo
En un loteo, la escritura no se firma el mismo día de la reserva: se firma cuando el lote queda habilitado para construir, porque hasta entonces no existe la unidad con destino propio. Mientras tanto, lo que respalda la operación es la reserva firmada con la seña y el plan de pagos.
En Privanza ese momento llega cuando termina la etapa de infraestructura pendiente (agua, red eléctrica y alumbrado LED); las calles ya están terminadas y compactadas. La escritura la hace la escribana del proyecto, Esc. Laura Lateulade.
Qué conviene preguntar antes de firmar
- Monto estimado de honorarios y tributos, por escrito.
- Quién paga cada concepto y en qué momento se abona.
- Qué pasa con la seña si la habilitación se demora.
- Quién inscribe y en qué plazo queda la reserva de prioridad.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar un terreno en Uruguay?
No hay un precio único: los honorarios del escribano se calculan sobre el valor del acto según el arancel del Colegio de Escribanos y tienen mínimos, y a eso se suman el ITP, los certificados y la inscripción. La cotización exacta la da la escribana con el valor y el padrón de la unidad.
¿Qué porcentaje cobra un escribano?
El honorario se calcula con el arancel profesional sobre el monto de la operación y tiene un mínimo, no un porcentaje fijo igual para todos los casos. Por eso dos escrituras de valores distintos pagan distinto.
¿Quién paga la escritura, el comprador o el vendedor?
En Uruguay lo habitual es que la pague el comprador, junto con los tributos y certificados. Las partes pueden pactar otra distribución, y conviene dejarla escrita en la reserva o en la promesa.
¿Se puede comprar un terreno sin escritura?
Se puede firmar una reserva o promesa de compraventa, pero no es lo mismo que ser dueño: el dominio se adquiere con la escritura inscripta en el Registro de la Propiedad. Sin ese paso el comprador queda expuesto frente a terceros.
¿Cuánto demora la inscripción en el Registro de la Propiedad?
Depende de la reserva de prioridad y de la carga del Registro. La escribana informa el plazo estimado al inicio del trámite; conviene pedirlo antes de firmar para saber cuándo queda todo en orden.
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